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量降價升——中國樓市未來三十年走勢分析

來源:   作者:   發布時間:2016-08-01 08:08   4941 次瀏覽

       國家統計局昨天公布的數據顯示,6月70個大中城市房價漲勢繼續收窄,環比上漲城市個數繼續減少,漲幅繼續收窄。一線城市漲幅走高,二、三線城市環比漲幅持續收窄,二線熱門城市中,合肥、廈門、南京繼續領跑。

中金公司今日發布了關于未來30年中國樓市前景的研究報告。報告認為,新房銷售量已處于高位,預計未來將進入長期下行通道;但銷售額將持續上揚,“北上廣深”的成交均價更是加速上升,將在2050年達到70,000元/平方米;房價雖高于均衡值,但鑒于房價過去10年增速緩于人均GDP增速,長期仍有上行空間。


       新房成交量逐漸下降 但銷售額持續走高

       報告分析稱,從全國層面來看,新建商品住房成交量在 2016 年后維持在 11~12 億平方米,2020 年后進入下行通道,降速先增后緩,2040年后穩定在 7 億平方米左右。其中超高能級和高能級城市成交量先增后降,其他城市則持續下滑。(報告定義“北上廣深”為超高能級城市,重慶、武漢、成都、天津、蘇州、長沙、南京、杭州、合肥、鄭州、青島、沈陽、西安、寧波、大連、福州、濟南、石家莊、哈爾濱、長春、廈門這21個城市為高能級城市。)

       然而,未來全國新房成交金額將持續走高,到 2050 年達到 20 萬億人民幣左右。各級城市間持續上漲的銷售額變動規律基本一致。

成交均價亦將逐步上行,全國新建商品住房成交均價2050年將達到30,000元/平方米,剔除了通貨膨脹因素后的“不變房價”將達到15,000元/平方米。超高能級城市的名義房價和不變房價均呈加速上升態勢,至2050年分別達到 70,000 元/平方米和 42,000 元/平方米;高能級和中能級城市名義房價均呈持續增長態勢,但不變房價增速逐漸放緩;而低能級城市盡管名義房價增長同樣呈現上漲, 但不變房價將在 2035 年到達拐點,之后穩定在 6,000 元/平方米左右。


       人均GDP支持的上漲房價:絕對房價和租金回報率僅居世界中游

       中金報告認為,房價往往隨人均GDP增長而聯動上漲,二者長期存在顯著正相關關系??悸塹街泄娜司鵊DP正處于快速擴張階段,未來房價存在一定的基本面支撐,仍可能有較強的上行空間。過去十年中國房價年均增長率為 8.6%,但人均GDP增長率高達 14.2%,中國房價相對人均GDP的增長速度尚有空間。


       從住房的居住屬性著眼,房價收入比指標往往反映出住房價格是否超過了居民家庭的承受能力。對比全球各大城市的房價收入比,北、上、深的房價收入比僅次于倫敦。


       但中金分析認為,中國的國民儲蓄率幾乎是國際平均的水平的兩倍,而實物資產(不動產為主)的占比也高于國際平均水平,都會推升房價收入比的合理區間。因此,房價收入比指標并不能客觀反映中國家庭的住房購買力。


在修正了儲蓄和置業傾向的差異之后,北、上、深等城市的房價收入比修正值已接近全球平均水平,廣州甚至處于較低水平。


另一方面,從住房的金融資產屬性著眼,中國城市的租金回報率似乎遠低于全球平均水平。在剔除了持有成本——房產稅這一因素的影響后,北上廣深的租金回報率也僅處在全球中游水平。


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